국내 최초 적금형 주택, 경기도에서 시작된다

내 집 마련의 꿈과 새로운 대안

  대한민국에서 ‘내 집 마련’은 단순한 재산 축적을 넘어 삶의 안정성과 직결된 문제로 여겨져 왔다. 그러나 지난 20여 년간 급등한 부동산 가격, 경기 불확실성, 금융 규제 강화 등은 청년과 신혼부부, 그리고 무주택 서민들에게 집을 산다는 목표를 점점 더 먼 꿈처럼 만들었다. 특히 수도권은 전국적으로 가장 높은 집값과 치열한 경쟁으로 인해 실수요자들이 ‘내 집 마련’을 포기하는 경우가 늘어나고 있다. 이러한 상황 속에서 경기도가 국내 최초로 도입을 추진하는 ‘적금형 주택’ 제도는 새로운 전환점이 될 수 있다는 점에서 주목을 받고 있다.

  2028년 하반기 준공을 목표로 하는 경기도형 적금주택은 기존의 공공분양이나 임대주택과 달리, 입주자가 매달 적금을 붓듯이 일정 지분을 점차 확보하면서 최종적으로 주택의 100% 소유권을 확보하는 구조다. 이 방식은 단순한 주거 제공이 아니라, 무주택 세대에게 장기적인 자산 형성과 주거 안정을 동시에 제공하는 혁신적 모델로 평가된다. 그렇다면 구체적으로 적금형 주택이 무엇이며, 어떤 장점과 한계를 지니는지 살펴볼 필요가 있다.

경기도형 적금주택의 개념과 구조

  경기도형 적금주택은 흔히 ‘지분적립형 주택’이라고도 불린다. 기본 원리는 간단하다. 입주자가 집값 전체를 한 번에 부담하는 대신, 초기에는 주택의 일부 지분만 소유하고 나머지는 경기주택도시공사(GH)가 소유한다. 이후 입주자는 매달 일정 금액을 납부하며 점차 지분을 늘려가고, 20년 또는 30년 후에는 집의 100% 소유권을 확보하게 된다.

  구체적인 지분 확대 과정은 단계적으로 설계되어 있다. 예를 들어, 입주 시점에는 전체 지분의 10~25% 정도를 소유하고 시작한다. 이후 4년 차에는 약 40%, 8년 차에는 55%, 12년 차에는 70%로 점차 지분을 확대해 나간다. 최종적으로는 20년 또는 30년의 기간 동안 납부를 이어가면 집의 모든 소유권을 갖게 되는 구조다. 이는 은행 대출을 받아 대규모 자금을 한 번에 상환해야 하는 기존 주택 구매 방식과 달리, 소득이 일정하지 않거나 초기 자본이 부족한 세대에게 매우 실질적인 도움을 줄 수 있다.

  이러한 구조는 마치 장기 적금에 가입하는 것과 흡사하다. 매달 일정 금액을 납부하면서 미래의 소유권을 확보해 나가는 것이다. 다만 은행 적금과 달리 단순히 금전적 이자 수익을 쌓는 것이 아니라, 주거 공간이라는 실질적 자산을 확보한다는 점에서 훨씬 안정적이고 장기적인 가치가 있다.

입주 조건과 제한 사항

  경기도형 적금주택은 청년, 신혼부부, 무주택 실수요자에게 실질적인 혜택을 주는 것을 목표로 설계되었기 때문에, 몇 가지 중요한 조건과 제한이 붙는다.

  첫째, 입주자는 최소 5년 이상 해당 주택에 실거주해야 한다. 이는 투기 목적이나 단기 매매를 방지하기 위한 장치다. 실거주 요건을 충족하지 못할 경우 입주 권리를 잃거나 불이익을 받을 수 있다.

  둘째, 최초 입주 후 10년 동안은 제삼자에게 매매가 불가능하다. 이 역시 주택을 단기적인 시세 차익 수단으로 활용하지 못하도록 하기 위한 조치다. 만약 10년 이내에 이사를 해야 하는 상황이 생길 경우, 입주자는 자신이 보유한 지분만큼을 GH에 되팔 수 있다. 이때 중요한 점은 되팔 때 시세 차익을 얻을 수 없다는 것이다. 즉, 시세가 올랐더라도 입주자가 돌려받는 금액은 그동안 납부한 금액에 한정된다.

  이러한 제한은 일부에게는 불리하게 보일 수 있다. 하지만 근본적인 취지는 분명하다. 적금형 주택은 ‘투자 상품’이 아니라 ‘실수요자 주거 안정 모델’이기 때문에, 제도의 본래 취지를 유지하기 위해서는 불가피한 장치라 할 수 있다.

적금형 주택의 장점 : 누구에게 기회가 되는가?

  적금형 주택의 가장 큰 장점은 초기 비용 부담을 크게 낮출 수 있다는 점이다. 수도권의 분양가가 수억 원에 달하는 현실에서, 청년이나 신혼부부가 한 번에 대출을 받아 집을 마련하는 것은 쉽지 않다. 그러나 적금형 주택은 지분을 나누어 장기적으로 상환하기 때문에 초기 부담이 현저히 줄어든다.   그리고 적금형 주택에 거주함으로써 장기간 거주 안정성을 확보할 수 있다. 일반 전세나 월세와 달리, 입주자가 곧 소유권을 점차 확대해 나가므로 주거 안정성이 높다. 매년 계약 갱신이나 전월세 인상 걱정을 하지 않아도 된다. 또한, 적금형 주택 제도는 자산 형성의 기회를 제공한다. 단순히 ‘사는 공간’을 넘어서, 시간이 지남에 따라 점차 내 집을 만들어가는 과정 자체가 장기적인 자산 축적과 직결된다. 특히 청년 세대에게는 단순한 주거 안정뿐 아니라 미래 재산 형성의 발판이 될 수 있다.

잠재적 한계와 비판적 시각

  그렇다고 적금형 주택이 모든 문제를 해결하는 만능 해법은 아니다. 몇 가지 잠재적 한계가 존재한다. 첫째, 되팔 때 시세 차익을 얻지 못하는 구조는 입주자에게 불리하게 작용할 수 있다. 특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 일반 시장 주택을 구매한 사람들과의 자산 격차가 더 벌어질 수 있다. 둘째, 장기 상환 부담 문제다. 20년 또는 30년 동안 지분을 계속 매입해야 하는데, 이 과정에서 소득 변화나 경제적 위기를 맞을 경우 중도 포기가 발생할 수 있다. 이는 입주자의 재정 안정성과 직결되는 문제다. 셋째, 공급 규모가 충분하지 않을 수 있다. 경기도가 선도적으로 추진하지만, 실제 수요에 비해 공급 물량이 적다면 제도의 파급 효과는 제한적일 수밖에 없다. 넷째, 주거 선호와 위치 문제가 있다. 입주자가 원하는 지역, 특히 서울 도심 접근성이 높은 지역에서 이러한 주택이 충분히 공급되지 않는다면, 제도의 실효성은 낮아질 수 있다.

해외 사례 비교 : 싱가포르, 영국의 사례

  적금형 주택은 전 세계적으로 유사한 모델이 존재한다. 대표적인 예가 싱가포르의 HDB(주택개발청) 제도다. 싱가포르는 정부가 직접 대규모 주택을 건설해 장기간에 걸쳐 시민에게 분양하고, 시민은 장기 대출을 통해 점차 소유권을 확보하는 구조다. 이 덕분에 싱가포르는 높은 자가 보유율을 유지하고 있다.

  영국의 ‘셰어드 오너십(shared ownership)’ 제도도 유사하다. 입주자는 처음에 주택의 일정 지분만 소유하고, 나머지는 정부나 공공기관이 보유한다. 이후 소득에 따라 점차 지분을 매입해 최종적으로 주택을 소유하는 방식이다. 이러한 해외 사례들은 적금형 주택이 단순한 실험이 아니라, 이미 여러 나라에서 검증된 모델임을 보여준다. 다만 제도 운영의 세부 조건, 공급 물량, 사회적 수용성에 따라 성공 여부가 달라진다.

향후 전망과 과제

  경기도형 적금주택은 국내 주거 정책의 새로운 장을 여는 시도가 될 수 있다. 그러나 제도의 성공을 위해서는 몇 가지 과제가 해결되어야 한다. 첫째, 공급 물량 확대가 필요하다. 초기에는 제한된 지역과 수량에서만 시작하겠지만, 실수요자가 체감할 수 있으려면 충분한 규모의 주택이 공급되어야 한다. 둘째, 장기 상환 부담을 줄일 수 있는 금융 지원책이 필요하다. 단순히 지분을 늘려가는 구조만으로는 한계가 있기 때문에, 소득 변동에 따른 유연한 상환 제도나 정부 보조금 지원이 병행되어야 한다. 셋째, 사회적 인식 개선이 필요하다. 적금형 주택은 시세 차익을 기대하기 어려운 구조이기 때문에 일부는 매력을 느끼지 못할 수 있다. 그러나 ‘집은 투자가 아닌 주거 공간’이라는 사회적 합의가 확산된다면, 제도는 보다 긍정적으로 자리 잡을 수 있다. 넷째, 지방자치단체와 중앙정부 간의 협력이 중요하다. 경기도의 실험이 전국적으로 확산되기 위해서는 중앙정부 차원의 정책 지원과 법적 제도 정비가 필수적이다.

내 집 마련의 새로운 길

  국내 최초로 도입되는 적금형 주택은 단순한 주택 정책이 아니라, 청년과 신혼부부, 그리고 무주택 서민들에게 ‘내 집 마련의 새로운 길’을 열어주는 제도다. 기존의 주택 구매 방식이 소득과 자산의 격차를 심화시켰다면, 적금형 주택은 보다 장기적이고 안정적인 방식으로 주거권을 보장하려는 시도다.

  물론 한계와 과제도 분명 존재한다. 하지만 모든 제도는 시작 단계에서 시행착오를 겪기 마련이다. 중요한 것은 이러한 시도가 사회적 공감대를 형성하고, 점차 제도적으로 보완되며 발전하는 것이다. 궁극적으로 적금형 주택은 “집은 투기 수단이 아닌 삶의 기반”이라는 인식을 확산시키는 데 중요한 역할을 할 수 있다. 만약 이 모델이 성공적으로 정착한다면, 대한민국의 주거 정책은 새로운 전환점을 맞게 될 것이다.