[부동산 임장 가이드 ⑤] 법적·제도적 확인 요소와 숨은 리스크

  부동산 임장에서 가장 소홀히 다루기 쉬우면서도 실제로는 거래의 성패를 좌우하는 부분이 바로 법적·제도적 리스크다. 눈으로 확인할 수 있는 건물의 외관이나 주변 환경과 달리, 법적 문제는 겉으로 드러나지 않는다. 하지만 한 번 얽히면 금전적 손실뿐만 아니라 장기간 소송, 권리 분쟁, 심지어 소유권 박탈까지 이어질 수 있다. 따라서 임장을 나갈 때에는 현장에서 얻는 정보뿐만 아니라, 법적 확인 절차를 반드시 병행해야 한다.

  첫째, 등기부등본 확인은 부동산 권리관계 파악의 출발점이다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 등 권리 관계가 기록된 공식 문서다. 예를 들어, 근저당권이 과도하게 설정된 부동산은 채무 불이행 시 경매로 넘어갈 위험이 크다. 또한 소유자 외 제3자의 가처분이나 가압류가 걸려 있다면 거래 자체가 불가능하거나 복잡한 소송으로 이어질 수 있다. 따라서 임장 전 반드시 등기부등본을 발급받아 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 하며, 이해하기 어려운 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다.

  둘째, 토지이용계획확인서를 통한 용도 지역 확인도 중요하다. 건축물의 용도와 토지의 용도 지역이 불일치하는 경우, 추후 불법 건축물로 적발될 수 있다. 예를 들어, 주거지역에 공장이 들어서 있거나 상업지역에 불법 주택이 들어선 경우, 장기적으로 철거 명령이나 과태료 부과 위험이 존재한다. 또한 토지이용계획은 향후 개발 가능성과 직결되므로, 단순히 현재 상태만 보는 것이 아니라 미래의 활용성까지 고려해야 한다.

  셋째, 건축물대장 확인은 실제 건물이 합법적으로 건축되었는지를 검증하는 절차다. 건축물대장은 건물의 구조, 층수, 연면적, 용도 등이 기록된 공적 장부다. 임대 수익을 목적으로 건물을 매입하려는 경우, 불법 증축 여부를 반드시 확인해야 한다. 서류상 4층인데 현장에서 보면 5층으로 되어 있다면, 불법 증축 가능성이 높다. 불법 증축 건물은 금융기관의 담보 대출이 어렵고, 철거 명령 대상이 될 수도 있다. 따라서 임장 시 건축물대장과 현장을 대조하여 실제 구조가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

  넷째, 임차인의 권리도 간과할 수 없다. 세입자가 거주 중인 건물을 매수하는 경우, 해당 임차인의 보증금 반환 문제와 임대차 계약 승계 문제가 발생한다. 특히 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 따라 세입자는 일정 요건을 충족하면 대항력과 우선변제권을 가진다. 즉, 매수인이 새로운 소유자가 되더라도 세입자의 권리가 우선할 수 있다는 뜻이다. 따라서 현장에서 임차인의 거주 여부를 확인하고, 실제 계약 조건을 파악하는 과정이 필요하다. 단순히 건물 외관만 보고 결정했다가는, 나중에 거액의 보증금을 반환해야 하는 상황에 직면할 수도 있다.

  다섯째, 재개발·재건축 구역 여부도 체크해야 한다. 해당 지역이 재개발 또는 재건축 구역으로 지정되어 있으면 장기적으로 가치 상승 가능성이 크지만, 동시에 각종 규제와 추가 분담금 부담이라는 리스크도 따른다. 예컨대 조합 설립 단계인지, 관리처분인가 단계인지에 따라 투자 시점과 수익률이 달라진다. 또한 조합 내 갈등이나 사업 지연으로 인해 수십 년 동안 재개발이 지지부진할 수도 있다. 따라서 단순히 “재개발 지역”이라는 홍보 문구에 현혹되기보다, 실제 사업 진행 상황과 주민 동의율, 지자체의 지원 여부 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

  여섯째, 환경 규제 및 법적 제한도 확인해야 한다. 예를 들어, 개발제한구역(그린벨트)이나 문화재 보호구역, 군사 보호구역에 속한 토지는 사실상 활용에 큰 제약이 따른다. 겉보기에는 넓은 땅이 매력적으로 보일 수 있지만, 건축 허가를 받지 못하거나 건폐율·용적률이 지나치게 낮아 활용도가 떨어질 수 있다. 또한 토양 오염, 지하수 보호, 고도 제한 등도 반드시 확인해야 한다. 임장만으로는 알 수 없는 부분이므로, 관련 행정기관에서 자료를 발급받아 확인하는 절차가 필수적이다.

  일곱째, 세금과 부담금 문제도 숨은 리스크 중 하나다. 부동산은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등 다양한 세금이 수반된다. 특히 다주택자 규제 강화 이후에는 예상치 못한 세금 부담으로 수익성이 급격히 악화될 수 있다. 또한 개발 예정지의 경우, 기반 시설 분담금이나 추가 부담금이 발생할 수 있다. 따라서 임장 과정에서 단순히 매매가만 볼 것이 아니라, 보유와 처분 과정에서 발생할 세금 구조까지 미리 계산해 보는 것이 바람직하다.

  마지막으로, 법적 리스크는 예방이 최선이라는 점을 강조하고 싶다. 임장 시 직접 눈으로 확인한 정보와 더불어, 서류 검증과 전문가 자문을 병행해야만 안전한 투자가 가능하다. 권리 관계가 복잡한 부동산일수록, 법무사·변호사·세무사 등 전문가의 자문을 받는 것이 장기적으로 훨씬 저렴하고 안전하다.

  결국 부동산 임장은 단순한 ‘현장 답사’가 아니라, 현장 관찰과 법적 검증이 결합된 종합적 분석 과정이다. 건물 외관과 입지가 아무리 좋아 보여도, 보이지 않는 법적 리스크가 잠재해 있다면 그 부동산은 폭탄이 될 수 있다. 따라서 임장을 나설 때는 반드시 “눈에 보이는 것과 보이지 않는 것”을 함께 점검해야 한다. 그래야만 안정적이고 지속 가능한 투자 의사결정을 내릴 수 있다.